Vokietijoje įsigaliojo įstatymas, pagal kurį vyriausybė įvedė naujus nuomos augimo apribojimus būsto sektoriuje. Nepaisant to, kad priimtą dokumentą aštriai kritikavo kairiosios ir ultra radikalios partijos, dauguma ekspertų mano, kad šios normos turės teigiamą poveikį šalies nekilnojamojo turto rinkos būklei. Ypač tai pasakytina apie didelius miestus, kur kainos ir nuomos tarifai pastaruoju metu pasiekdavo vis naujus ir naujus rekordus.

„Market Leader“ žurnalistai kreipėsi į į Vokietijos nekilnojamojo turto srities analitikus su prašymu išanalizuoti rinkoje susidariusią situaciją.

Investuotojui, kuo objektas brangesnis – tuo jis geresnis. Tačiau to negalima pasakyti apie paprastus piliečius. Pagal statistiką, didžiuosiuose Vokietijos miestuose vidutinė statistinė šeima išleidžia nuo 30 iki 40 procentų savo pajamų paprasto būsto nuomai. O juk dar yra komunalinės paslaugos, mokesčiai, kurie turi įtakos kainoms ir t.t. Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto kainos ir nuomos tarifų augimo dinamiką, Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos analitikai ir ekspertai jau seniai ėmė ginčytis, ar neprasidės čia burbulo pūtimas? Vis dėlto daugumos nuomonės sutampa, kad jokio rinkos perkaitimo artimiausiais metais nebus. Tai patvirtina neapsimestinis valdžios interesas būsto rinkos problemoms, kurio rezultatas yra realūs valstybės veiksmai reguliavimo srityje, o ne vien tik ketinimų deklaracijos.

Idėja apriboti nuomos tarifų augimą 10 procentų per metus - vienas rimtų valdžios ketinimų patvirtinimų. Tokia norma veikia 16 federacinių žemių ir, visų pirma, didžiuosiuose miestuose, kur būsto nekilnojamojo turto rinka auga sparčiausiai. Atsakant į klausimą, kodėl toks griežtas namų savininkų ir nuomotojų santykių reguliavimas turėtų lemti tik teigiamus pokyčius, ekspertai pataria atidžiau išanalizuoti rinkoje susiklosčiusią situaciją.

Kaip žinoma, pagrindinės bet kokios rinkos savybės yra jos likvidumas ir pelningumas. Be to, šie du rodikliai yra visada tarpusavyje susiję. Jei nuomos kainos augimas didžiuosiuose miestuose nebus apribotas, labai greitai susidarys situacija, kai vokiečių šeimose buto nuomos mokestis pasieks 100% vieno dirbančiojo darbo užmokesčio dydžio, o vėliau taps dar didesnis. Ar sunku numatyti, kad pagal tokį scenarijų paprasti vokiečiai ims taupyti kokybės sąskaita - persikėlinėti į ankštesnį būstą ar nuomosis butus santykinai pigiuose mikrorajonuose? Šiuo atveju, santykinai aukštos kokybės nekilnojamojo turto paklausa ims mažėti, o kartu gali smukti ir kainos.

Įvedamos ribojančios priemonės taip pat neturėtų daryti neigiamos įtakos namų savininkų verslo būklei. Pirma, valdžia padeda jiems išlaikyti paklausą. Antra, esant beveik nulinei infliacijai ir tokiai stabiliai valiutai, kaip euras, metinio ne daugiau kaip 10% pajamų iš nekilnojamojo turto nuomos augimo pakanka, kad investicijos į būstą išliktų viena pelningiausių kapitalo įdėjimo rūšių. Trečia, namų savininkų pelnas neapsiriboja tik sumomis, gaunamomis iš būsto nuomos. Patys objektai taip pat nuolat brangsta, vis atnaujindami maksimumus. Galiausiai, ketvirta, apribojimai palies tik pačias likvidžiausias ir pelningiausias vietines Vokietijos nekilnojamojo turto rinkas. Investuoti į jas vis tiek bus naudingiau, nei į provincijos būstą.

SUSIJĘ STRAIPSNIAI

Būsto nuoma per 10 m. labiausiai brango Estijoje ir Lietuvoje NT startuolis per pirmuosius metus sutelkė daugiau nei 5 mln. eurų Ar tikrai reikia nerimauti, kad NT rinkos rodikliai pasiekė buvusius prieš krizę? Lietuva tarp TOP3, nuomai išleidžiančių mažiausiai ES Būsto pirkėjams Lietuvoje – papildomos išlaidos

Tik vienas priimto įstatymo niuansas sukėlė daug karštų ginčų. Pradžioje ekspertai baiminosi, kad nuomos tarifų augimo apribojimai neleis namų savininkams atlikti senų objektų kapitalinio remonto ir rekonstrukcijų. Ir kai tuo atveju buvo padaryta išimtis, normatyvinį dokumentą ėmė kritikuoti daugybė kritikų, kurie pranašavo, kad, neva, nuomotojai prisidengdami vykdomais darbais ims didinti tarifus ir taip gali paneigti visa kas teigiama, ko tikisi vyriausybė. Tiesa, reikia atsižvelgti, kad įvesti apribojimai galios tik iki 2020 metų. Vargu ar toks trumpas laikotarpis skatins namų savininkus pradėti vykdyti brangiai kainuosiančius darbus tik todėl, kad vėliau pakeltų nuomos kainas.

„Auksiniai“ kvadratiniai metrai

- „Kalbant apie kainas, neturime pamiršti, kad Vokietija - galingiausia ir viena labiausiai išsivysčiusių ekonomikų Europoje“, - sako Vokietijos nekilnojamojo turto kompanijos L&B Immobiliya vykdančioji direktorė Liubovė Baumgertner. – „Todėl čia nekilnojamojo turto investicinis patrauklumas formuojamas kitaip, nei krizinėse rinkose arba vidutiniškai ES. Kaip ir Prancūzijoje, JK ar Nyderlanduose, kainų ir kokybės standartus Vokietijoje nustato elitinis sektorius. Tai vadinamasis paprastas būstas, kuriuo naudojasi anaiptol ne beturtė vidurinioji klasė, artėja prie jo ir pagal kainos augimo dinamiką. Kita vertus, siekiant nustatyti, kokie brangūs yra Vokietijos namai ir butai, reikia juos palyginti su britų ar prancūzų namais ir butais. Tokiu būdu galima nustatyti tolesnio augimo potencialą.“

Prieš kelis mėnesius Berlyne buvo pasiektas eilinio būsto kainos rekordas. Prašmatnus penthauzas, esantis sostinės centre, buvo parduotas už 5,7 mln. eurų. Šiuo atveju kvadratinis metras kainavo 22 tūkstančius eurų. Vietos žiniasklaida pranešė, kad buvęs savininkas už kiekvieną „kvadratą“ sugebėjo uždirbti ne mažiau kaip 10 tūkstančių. Anksčiau brangiausias butas Berlyne kainavo lygiai 5 mln. eurų.

Palyginkite šią informaciją su ta, kuri ateina iš kaimynų. Šiemet brangiausio Londone parduoto buto kaina buvo 140 mln. svarų sterlingų. Tai - daugiau nei 175 milijonai eurų arba 120 tūkstančių eurų už kvadratinį metrą. Paryžiuje elitinio būsto kainos rekordas buvo 8 mln. eurų arba 42 tūkstančiai eurų už kvadratinį metrą. Kaip matome, nekilnojamojo turto kaina Vokietijoje vos-vos ėmė artėti prie kitų išsivysčiusių Europos šalių rodiklių. Todėl sakoma, kad automatiškai augimo potencialas čia yra didelis.

Beje, sostinės nekilnojamojo turto rinka Vokietijoje - ne pati brangiausia. Tokiuose miestuose, kaip Miunchenas, Hamburgas ar Frankfurtas jūs rasite objektų, už kuriuos pardavėjams pavyko gauti dideles sumas. Tačiau šis faktas tik patvirtina ekspertų nuomonę, kad prabangus būstas Berlyne dar kol kas nepakankamai įvertintas. Įsigyti jį dabar - reiškia investuoti kapitalą, nusitaikius į pačius didžiausius dividendus.

Beje, panaši situacija stebima ir įprasto būsto sektoriuje. Sostinės butų ir namų kainas vis dar vejasi miestai, įsikūrę vakarinėje šalies dalyje. Todėl mes matome geriausią augimo dinamiką. Pavyzdžiui, tik pernai butų Berlyne kaina iškart išaugo 10%, lyginant su 2012 metais, pasiekusi vidutinį 168 tūkst. eurų lygį arba 2660 eurų už vieną kvadratinį metrą. „Jei Didžiosios Britanijos gyventojai tokiomis kainomis galėtų įsigyti nekilnojamąjį turtą sostinėje, jie būtų tiesiog laimingi“, - sako Liubovė Baumgertner. Bet anksčiau ar vėliau gali ateiti laikas, kai butas Berlyne kainuos tiek pat, kiek Londone ar Paryžiuje.

Kitaip tariant, ilgalaikėje ir net vidutinės trukmės perspektyvoje kapitalo investicijos į Vokietijos nekilnojamąjį turtą atrodo daug patrauklesnės, nei investicijos į kitas išsivysčiusias Europos rinkas. Ir jokie laikinai įvedami vyriausybės apribojimai negalės atšaukti šio fakto.

Tekstas: Masterforex-V Akademija

Šaltinis - profi-forex.lt