Lina MRAZAUSKAITĖ

Investiciniais tikslais aktyviai perkamas nuomoti skirtas būstas gali suduoti smūgį nekilnojamojo turto rinkai. Dėl investuotojų turto kainos kyla, tačiau būsto nuomos rinka ne guminė ir jai užsipildžius kainos gali smukti. Nerimaujama, kad ir vėl formuojasi rinkos burbulas, nors analitikai sako, kad situacija kitokia nei 2007-aisiais.

Būsto rinka toliau kaista: pernai sudaryta 12,3 proc. daugiau sandorių nei 2015 metais, taip skelbia Lietuvos bankas (LB).

„Bendras šalies, o ypač Vilniaus, būsto kainų metinis augimas paspartėjo. Tai daugiausia lėmė mažos palūkanos, nuosaikiai auganti ekonomika, kylantys atlyginimai, būsto kainų didėjimo lūkesčiai, emigrantų perlaidos, būsto nuomai pirkimas ir kiti veiksniai. Vis dėlto dažnai pamirštama įvertinti ilgalaikius ekonomikos, demografinius ir emigracijos iššūkius, kitą riziką ir tai, kad tokia gausybė palankių veiksnių retai būna ilgalaikė, – sakė LB valdybos narys Tomas Garbaravičius. – Kita vertus, naujausia statistika rodo, kad namų ūkiai nėra pernelyg įsiskolinę, o bankai kredituoja pamatuotai.“

Perkantieji būstą nuomai esą didina būsto paklausą ir kainas, tačiau pakilus palūkanoms ir sumažėjus nuomininkų skaičiui ar nuomos kainoms jie veikiausiai pirmieji suskubtų pardavinėti šiuos antrinius butus, ypač pirktus už skolintas lėšas.

SUSIJĘ STRAIPSNIAI

Būsto nuoma per 10 m. labiausiai brango Estijoje ir Lietuvoje NT startuolis per pirmuosius metus sutelkė daugiau nei 5 mln. eurų Ar tikrai reikia nerimauti, kad NT rinkos rodikliai pasiekė buvusius prieš krizę? Lietuva tarp TOP3, nuomai išleidžiančių mažiausiai ES Būsto pirkėjams Lietuvoje – papildomos išlaidos

Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinka išskirtinė – būtent ji spartino sandorių skaičiaus augimą. LB atstovas pastebi, kad sostinėje gyventojų galimybes įsigyti būstą labiausiai didina padidėjusios gyventojų pajamos, susiformavusi specifinė palanki demografinė padėtis. Gyventojai būsto dažniau dairosi patraukliose, arčiau centro esančiose vietose ir prioritetą teikia naujos statybos arba kokybiškesniam būstui, kurio kaina – didesnė. „Vis dėlto profesionalūs rinkos dalyviai sako, kad šiuo metu dėl pakilusių kainų jau gerai pagalvotų prieš pirkdami brangesnio segmento būstą Vilniuje“, – perspėjo T. Garbaravičius.

Prognozuoja kainų kritimą

Centrinio banko vykdytos apklausos rodo, kad nekilnojamojo turto rinkos dalyvių ir kreditorių lūkesčiai dėl būsto kainų kilimo šiuo metu yra subalansuoti, tačiau gyventojų optimizmas didėja. Vertinant finansinio stabilumo perspektyvą nerimo kelia ir tai, kad mažų palūkanų aplinkoje patrauklia investicija tampa būstas nuomai.

„Akivaizdžių spekuliacinės veiklos požymių būsto rinkoje kaip ir nematyti, išskyrus didėjančią dažniausiai nuomai įsigytų antrinių butų dalį, kuri 2016 metų pabaigoje sudarė 12,3 proc. viso butų fondo ir per 2015 ir 2016 metus padidėjo 0,9 proc. punkto. Vis dėlto gyventojai turėtų atsargiai vertinti NT projektų plėtotojų kalbas, kad būstas ir toliau brangs, – perspėjo LB Makroprudencinės analizės skyriaus viršininkas Andrius Škarnulis. – Prieš įsigyjant būstą turi būti atsakingai įvertinta šeimos finansinė padėtis ir galimi jos pokyčiai, įvertinta, kaip gali keistis paskolos įmokos padidėjus palūkanų normai.“

Ekonomisto Rimanto Rudzkio manymu, maždaug 12 proc. šoktelėjęs sandorių skaičius dar nėra pakankamas argumentas rimtai nerimauti dėl antrojo NT rinkos burbulo, nes reikėtų atsižvelgti ir į pastarojo meto atlyginimų, žmonių perkamosios galios augimą. Tai įvertinus, būsto kainos nėra pasiekusios 2007 metų lygio. Vis dėlto nerimo po truputį daugėja, klojasi pagrindai galimam naujam burbului susidaryti.

Rimto pagrindo NT kainoms augti nėra, tačiau intensyvėjantis būsto pirkimas investiciniais tikslais dirbtinai suformuoja kainų augimą. O nuomojamo būsto paklausa – mažėja.

„Šiuo metu pasaulyje, ypač Europos Sąjungoje (ES), tokia padėtis, kad atliekamų pinigų turintiems ir norintiems saugiai juos investuoti žmonėms beveik nėra patikimų instrumentų. Todėl NT rinka atrodo patraukli. Bet jei tokių investuotojų bus vis daugiau, investicijos tiesiog pradės neatsipirkti. Dabar galima pirkti antrą, trečią būstą, juos nuomoti ir iš to gauti papildomų pajamų. Statybos, aišku, plečiasi, kainos kyla. Bet jei tai truks ir toliau, nuomos rinkoje atsiras būsto perteklius, tuo labiau kad Lietuvoje mažėja jaunų žmonių, kurie ir yra pagrindiniai būsto pirkėjai bei nuomininkai. Prasidės priešingi procesai – kainos kris“, – aiškino R. Rudzkis.

2007-ųjų krizės pavyzdys rodo, kad krintant NT kainoms ir paklausai, būsto statybos stojo, dalis statybos įmonių bankrutavo, o investuotojų įsigytas turtas prarado savo vertę.

Palūkanų didėjimo grėsmė

„Jei šalies ekonomika toliau augtų, žmonių perkamoji galia didėtų ir būtent tai lemtų NT kainų augimą, burbulas staigiai nesubliūkštų. Bet jei pasaulyje sustiprės krizinės nuotaikos, ES rinka pradės stagnuoti, o pasaulyje prasidės bazinių palūkanų kilimo periodas (JAV jis jau prasidėjo), NT kainos kris“, – blogąjį scenarijų aiškino R. Rudzkis.

Jo manymu, tikėtina, kad Europa paseks amerikiečių pavyzdžiu ir bazines palūkanų normas taip pat didins.

„Kai palūkanos pradeda didėti, ir žmogui už paskolą reikia mokėti nebe 2, o 4 proc., NT paklausa krinta, o tada krinta ir kainos. Jeigu burbulas iki to laiko bus susiformavęs, jis gali sprogti gana staigiai“, – sakė ekonomistas.

Priemonės išvengti šių neigiamų procesų, ekonomisto teigimu, yra dvi: centriniam bankui teks nuolat sekti situaciją ir perspėti visuomenę, taip pat griežtinti savo politiką ir komercinių bankų veiklą. Pašnekovas įsitikinęs, kad 2007 metų patirtis neleis pasikartoti situacijai ir grėsmėms išaugus šių priemonių bus imtasi.

LB žada ir toliau atidžiai stebėti padėtį NT rinkoje, o prireikus imtis Atsakingojo skolinimo nuostatuose nustatytų ir kitų priemonių rizikai suvaldyti.

Statybų įmonės nebankrutuos

NT konsultacijų bendrovės Šiaurės Europoje ir Baltijos šalyse „Newsec“ analitikas Mindaugas Kulbokas esamą situaciją vertino gana nuosaikiai. Jo teigimu, jaudintis dėl dabartinės padėties rinkoje nereikėtų, tačiau susirūpinti – jau derėtų. „Būsto rinka šiek tiek kaista. Praėjusių metų sudarytų sandorių skaičiaus augimas iš tiesų palyginti didelis. Būtent tai visiems kelia nerimą. Tačiau mažai kas šneka apie nerimą keliantį kainų augimą, nes jis, esant tokiai paklausai, turėtų būti dar didesnis. Situacija keista“, – kalbėjo jis.

Tiesa, „Newsec“ analitikas prognozuoja, kad šiais metais sandorių sumažės – ne dėl to, kad rinka bus iškreipta, o tiesiog 2016-ieji, anot jo, buvo išskirtiniai. M. Kulboko manymu, išlaikyti tokį patį augimo lygį kelerius metus iš eilės būtų labai sudėtinga.

Pašnekovas taip pat sakė nemanąs, kad mažėjant būsto paklausai statybos įmonėms bus suduotas skaudus smūgis. Mat Vilniaus rinkoje 60 proc. viso butų fondo pastatė dešimt NT plėtotojų, o tai esą reiškia, kad šiandien statybų rinkos žaidėjai yra gana profesionalūs ir šios dešimt daugiausia statančių įmonių žino, ką daro.

„Manyčiau, kad jos tikrai nenori sugriauti rinkos, nes tai niekam nenaudinga. 2008 metais projektai buvo plėtojami beatodairiškai, be to, nebuvo atsakingo skolinimo taisyklių ir už labai mažą avansą galėjai rezervuoti labai daug butų. Spekuliantai, kurie tuo metu turėdavo 30 tūkst. litų, galėdavo rezervuoti 10 butų dar vykstant statyboms ir paskui, užkėlę kainą, pardavinėdavo. Šiuo metu šito reiškinio nėra“, – sakė M. Kulbokas.

Šaltinis - lžinios.lt